tva location meublée : voilà une question qui conditionne directement le prix de vos nuitées. Vos loyers sont-ils exonérés, ou devez-vous collecter 10 % de TVA sur chaque réservation ? Entre le meublé de tourisme loué sur Airbnb, la résidence étudiante et les chambres d'hôtes, les régimes diffèrent — et beaucoup de loueurs se trompent.
La règle de base est simple : la location de logements meublés est exonérée de TVA (article 261 D, 4° du CGI). Mais l'exonération disparaît dès que la prestation s'apparente à de l'hôtellerie : proposer au moins trois des quatre prestations para-hôtelières — petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception de la clientèle — fait basculer dans le champ de la TVA, généralement à 10 %. Et le client n'a même pas besoin d'utiliser ces services : la simple mise à disposition suffit (BOFiP).
Ce guide 2026 détaille l'exonération, les quatre services un par un, la franchise en base, l'option sur les locations nues à des professionnels, et des exemples chiffrés aux quatre taux (20 %, 10 %, 5,5 %, 2,1 %).
- En bref : l'essentiel de la tva location meublée
- TVA location meublée : le principe d'exonération
- TVA location meublée et para-hôtellerie : la règle des 3 services sur 4
- TVA location meublée de courte durée : le b) et le b bis de l'article 261 D
- Exemple chiffré : calculer la TVA location meublée à 10 %
- La franchise en base : le seuil de 85 000 €
- L'option pour la TVA sur les locations nues à des professionnels
- Quand la TVA location meublée devient un atout : récupérer la TVA
- TVA location meublée : chambres d'hôtes, EHPAD et résidences de services
- TVA location meublée : vos obligations déclaratives
- Les erreurs fréquentes à éviter
- Questions fréquentes
- La location meublée est-elle soumise à la TVA ?
- Quels sont les 4 services para-hôteliers qui déclenchent la TVA ?
- Quel est le taux de TVA pour une location meublée ?
- Mon Airbnb est-il soumis à la TVA ?
- Qu'est-ce que la franchise en base pour une location meublée ?
- Puis-je récupérer la TVA sur l'achat d'un bien en location meublée ?
- La TVA s'applique-t-elle aux résidences étudiantes et seniors ?
- Quand la TVA est-elle exigible sur une location meublée ?
- Conclusion
En bref : l'essentiel de la tva location meublée
- Principe : les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées de TVA (art. 261 D, 4° du CGI), qu'elles soient occasionnelles, permanentes ou saisonnières.
- Exception : l'exonération ne s'applique pas aux prestations d'hébergement de type para-hôtelier : local meublé + au moins 3 des 4 services (petit-déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception même non personnalisée) → taxation.
- Durée : pour le secteur hôtelier, la taxation vise les séjours offerts pour 30 nuitées maximum ; pour les locations à usage résidentiel (résidences de services), aucune condition de durée.
- Taux : 10 % en métropole, 2,1 % en Corse et DOM, 5,5 % pour les EHPAD, 20 % pour les services annexes facturés séparément.
- Franchise en base : pas de TVA sous 85 000 € de recettes annuelles (93 500 € en cours d'année) ; projet d'abaissement à 37 500 € à surveiller.
- Atout : l'assujettissement ouvre le droit à déduction — jusqu'à 20 % du prix d'un bien neuf récupérable en résidence de services.
TVA location meublée : le principe d'exonération
L'article 261 D, 4° du Code général des impôts exonère de TVA « les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation ». Le propriétaire qui loue un appartement ou une maison meublée — à l'année, ou en saisonnier sur une plateforme — ne facture aucune TVA sur les loyers, quel que soit leur montant.
Studio meublé loué 900 € par mois à un étudiant, appartement loué à l'année, maison de vacances louée deux semaines en août sans services : le loyer est un prix « tout compris » du point de vue de la TVA — rien à collecter, rien à déclarer.
L'exonération ne vaut toutefois que pour une simple mise à disposition d'un logement meublé. Dès que le bailleur ajoute des services qui font ressembler la prestation à celle d'un hôtel, le régime change : c'est la para-hôtellerie. C'est là que se concentrent la plupart des contrôles, car beaucoup de loueurs saisonniers proposent ménage, linge et accueil sans réaliser qu'ils remplissent les critères de taxation.
Lire la suite : l'option pour la TVA sur les loyers des baux commerciaux
TVA location meublée et para-hôtellerie : la règle des 3 services sur 4
D'après l'article 261 D, 4°, b) et b bis) du CGI, l'exonération ne s'applique pas quand la prestation comprend un local meublé et au moins trois des quatre prestations suivantes :
| N° | Prestation | Ce que la doctrine fiscale exige |
|---|---|---|
| 1 | Le petit-déjeuner | Selon les usages professionnels, en chambre ou en espace commun. Un simple distributeur ne suffit pas. |
| 2 | Le nettoyage régulier des locaux | Avant le séjour et proposé régulièrement pendant. Un ménage hebdomadaire suffit ; pour moins d'une semaine, le nettoyage initial suffit. |
| 3 | La fourniture de linge de maison | Draps, serviettes, taies d'oreiller en début de séjour, avec renouvellement possible. |
| 4 | La réception, même non personnalisée, de la clientèle | Accueil et information des clients. La simple boîte à clés sans assistance ne suffit pas ; une réception même automatisée est comptée. |
Deux précisions capitales, issues du BOFiP (BOI-TVA-SECT-80 et BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) :
- Les services n'ont pas besoin d'être utilisés par le client. Il suffit que le prestataire dispose des moyens de les fournir à l'ensemble de sa clientèle, inclus dans le prix ou proposés en option.
- La régularité du nettoyage s'apprécie selon la durée du séjour : pour quelques nuits, le ménage avant l'arrivée — combiné au linge et à l'accueil — suffit à atteindre les trois services.
Exemple : accueil à l'arrivée + linge fourni + ménage avant chaque séjour = 3 services sur 4 → para-hôtellerie, loyers taxés. À l'inverse, une simple boîte à clés sans ménage ni linge reste exonérée.
TVA location meublée de courte durée : le b) et le b bis de l'article 261 D
La loi distingue deux situations, et cette distinction compte beaucoup pour les investisseurs.
Le b) : le secteur hôtelier et les secteurs à fonction similaire. Taxation des hébergements offerts pour 30 nuitées maximum, avec au moins trois des quatre services : meublé de tourisme, gîte, location à la nuitée ou à la semaine. Il suffit que le prestataire propose des séjours de 30 jours ou moins — même si un client reste finalement plus longtemps, la prestation reste taxable.
Le b bis) : l'usage résidentiel hors secteur hôtelier. Aucune condition de durée : avec au moins trois des quatre prestations, la location est taxable même pour plusieurs mois. C'est le cas des résidences étudiantes, seniors et de tourisme, où accueil, ménage et linge sont structurels.
Repère simple : plus votre offre ressemble à un hôtel, plus la TVA s'impose. Bail meublé sans services = exonéré ; exploitation « hôtelière » avec services = 10 %.
Lire la suite : les taux de TVA en France : 20 %, 10 %, 5,5 %, 2,1 %
Exemple chiffré : calculer la TVA location meublée à 10 %
« Claire » exploite un meublé de tourisme en Bretagne : accueil, linge et ménage avant chaque séjour, soit 3 services sur 4 → para-hôtellerie. Tarif : 180 € HT la nuitée, TVA 10 %.
| Prix HT | TVA (10 %) | Prix TTC |
|---|---|---|
| 90 € | 9,00 € | 99,00 € |
| 120 € | 12,00 € | 132,00 € |
| 150 € | 15,00 € | 165,00 € |
| 180 € | 18,00 € | 198,00 € |
| 220 € | 22,00 € | 242,00 € |
| 300 € | 30,00 € | 330,00 € |
Séjour d'une semaine (7 nuits à 180 € HT) :
| Montant | Valeur | Calcul |
|---|---|---|
| Prix de la nuitée HT | 180,00 € | Tarif affiché par la loueuse |
| Nombre de nuitées | 7 | Séjour d'une semaine |
| Base HT du séjour | 1 260,00 € | 180 × 7 |
| TVA collectée (10 %) | 126,00 € | 1 260 × 10 % |
| Prix TTC payé par le client | 1 386,00 € | 1 260 + 126 |
| TVA à reverser à l'État | 126,00 € | Moins la TVA déductible sur les charges |
Claire reverse 126 € de TVA, diminués de la TVA payée sur ses dépenses. Les autres taux de la tva location meublée :
| Situation | Taux | Exemple chiffré |
|---|---|---|
| Hébergement para-hôtelier (métropole) | 10 % | Nuitée à 200 € HT → 20 € de TVA → 220 € TTC |
| Services annexes facturés séparément (conciergerie, petit-déjeuner hors forfait) | 20 % | Conciergerie à 50 € HT → 10 € de TVA → 60 € TTC |
| EHPAD et établissements à vocation sociale | 5,5 % | Journée à 100 € HT → 5,50 € de TVA → 105,50 € TTC |
| Hébergement en Corse, Martinique, Guadeloupe, La Réunion | 2,1 % | Nuitée à 200 € HT → 4,20 € de TVA → 204,20 € TTC |
Le 10 % s'applique à l'hébergement ; les services facturés à part relèvent du 20 %. Ventilez donc bien vos factures entre hébergement et services annexes.
Lire la suite : convertir vos prix HT en TTC avec notre convertisseur
La franchise en base : le seuil de 85 000 €
Même en para-hôtellerie, la TVA n'est pas toujours due : en matière de tva location meublée, le loueur peut bénéficier de la franchise en base (articles 293 B et suivants du CGI). Tant que son chiffre d'affaires reste sous les seuils, il ne facture pas de TVA… mais ne récupère pas non plus la TVA sur ses achats.
Pour l'hébergement, les seuils sont :
| Période de référence | Seuil de franchise | Seuil majoré (tolérance) |
|---|---|---|
| Année civile précédente (N-1) | 85 000 € | — |
| Année civile en cours (N) | — | 93 500 € |
Sous 85 000 € de recettes d'hébergement l'an dernier, vous êtes en franchise en base cette année. En cas de dépassement des 93 500 € en cours d'année, la franchise cesse pour les opérations postérieures à la date de dépassement — pas rétroactivement.
Exemple : 80 000 € de recettes en 2025 → franchise en 2026 ; cumul de 94 000 € atteint en septembre 2026 → TVA due sur les réservations postérieures, immatriculation obligatoire.
Vigilance 2026 : un projet de loi de finances envisage d'abaisser ce seuil à 37 500 € pour les locations touristiques. Mesure déjà abandonnée pour 2025, elle n'est qu'un projet à ce stade — mais surveillez-la, car elle ferait basculer de nombreux petits loueurs.
L'option pour la TVA sur les locations nues à des professionnels
Seconde voie d'assujettissement, très différente de la para-hôtellerie : l'option pour la taxation des locations d'immeubles nus à usage professionnel (article 260, 1° du CGI). Le bailleur d'un local nu — bureau, commerce, entrepôt — peut soumettre ses loyers à la TVA au taux de 20 %, à condition que le preneur soit lui-même assujetti à la TVA.
Le bailleur récupère la TVA sur ses travaux et charges, le locataire professionnel déduit la TVA de ses loyers : montage courant formalisé dans le bail commercial. Impossible avec un locataire non assujetti — et inapplicable aux logements meublés d'habitation, qui relèvent de l'exonération ou de la para-hôtellerie.
Quand la TVA location meublée devient un atout : récupérer la TVA
L'assujettissement ouvre le droit à déduction : le bailleur en para-hôtellerie collecte la TVA sur ses loyers mais récupère celle payée sur ses travaux (rénovation, mobilier), ses charges (ménage, blanchisserie, commissions, gestion) et, en résidence de services, sur le prix d'acquisition du bien neuf.
C'est le levier le plus puissant : sur un appartement neuf à 200 000 € TTC dans une résidence exploitée par un gestionnaire professionnel, environ 33 333 € de TVA sont récupérables (200 000 ÷ 1,20 × 20 %).
En contrepartie, engagement de conservation de 20 ans dans le secteur taxable : en cas de sortie anticipée, la TVA déduite est reversée au prorata des années restantes. Un montage qui se raisonne sur le long terme.
Lire la suite : les conditions pour récupérer la TVA sur vos achats
TVA location meublée : chambres d'hôtes, EHPAD et résidences de services
Dans le paysage de la tva location meublée, quelques cas particuliers reviennent sans cesse sur les forums de loueurs :
Chambres d'hôtes : petit-déjeuner et accueil inclus → 10 % (table d'hôtes : 10 % sur place, comme la restauration).
EHPAD et établissements à vocation sociale : 5,5 %, en raison de leur dimension sociale et sanitaire.
Résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme) : accueil, ménage et linge structurels → quasiment toujours 10 %, sans condition de durée, avec récupération de la TVA sur l'achat du neuf.
Résidence principale louée occasionnellement : sans services particuliers, exonération — la situation la plus courante sur les plateformes.
Taxe de séjour : sans rapport avec la TVA — taxe locale reversée à la commune, souvent via la plateforme.
TVA location meublée : vos obligations déclaratives
Votre location meublée devient taxable ? Vous êtes alors un assujetti comme les autres :
- Immatriculation : numéro de TVA intracommunautaire et SIRET si vous n'en avez pas.
- Facturation : factures conformes pour chaque séjour, mentionnant le taux de 10 % et le montant de la TVA. Sur les plateformes, vérifiez que les factures générées automatiquement intègrent bien la TVA.
- Exigibilité : pour les prestations de services, la TVA est exigible à l'encaissement — acomptes et arrhes compris. Chaque acompte versé par le voyageur déclenche la TVA correspondante.
- Déclaration et reversement : TVA collectée et TVA déductible déclarées sur vos CA3 (mensuelles ou trimestrielles), reversement de la différence à l'État.
Lire la suite : le fait générateur et l'exigibilité de la TVA
Ventilez vos recettes par taux (10 %, 20 %, 5,5 %, 2,1 %) : un tableur mensuel suffit au début ; un expert-comptable devient vite rentable quand l'activité se professionnalise — et sécurise votre position en contrôle.
Bon à savoir : avec des recettes modestes, le régime réel simplifié permet de ne déposer qu'une seule déclaration annuelle (CA12) au lieu de CA3 mensuelles — votre comptable vous indiquera le régime adapté.
Lire la suite : le guide complet de la déclaration de TVA CA3
Les erreurs fréquentes à éviter
En matière de tva location meublée, voici les pièges les plus coûteux :
- Croire que la boîte à clés suffit à rester exonéré. Si vous proposez par ailleurs ménage, linge et accueil, vous atteignez 3 services sur 4 : c'est la para-hôtellerie, boîte à clés ou non.
- Penser que les services doivent être utilisés par le client. Non : la simple mise à disposition des moyens suffit. Proposer le petit-déjeuner en option, même si personne ne le prend, compte comme un service.
- Se tromper sur la condition des 30 nuitées. Elle ne vaut que pour le secteur hôtelier (b) ; pour l'usage résidentiel (b bis, résidences de services), il n'y a aucune condition de durée.
- Appliquer 10 % aux services annexes facturés séparément. Ménage, conciergerie ou petit-déjeuner en supplément relèvent du taux de 20 %, pas du taux hébergement.
- Ne pas surveiller le seuil de franchise en base. Dépasser 93 500 € en cours d'année sans s'immatriculer expose à un redressement sur toute la TVA non collectée depuis la date de dépassement.
- Confondre taxe de séjour et TVA. La première est reversée à la commune, la seconde à l'État : deux obligations distinctes et cumulables.
Visitez maintenant : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000048827285
Questions fréquentes
La location meublée est-elle soumise à la TVA ?
Par principe, non : en matière de tva location meublée, les locations de logements meublés à usage d'habitation sont exonérées (art. 261 D, 4° du CGI). L'exonération tombe en cas de prestations para-hôtelières (au moins 3 des 4 services) ou d'option pour la taxation sur des locaux nus à usage professionnel.
Quels sont les 4 services para-hôteliers qui déclenchent la TVA ?
Le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture de linge et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Avec 3 de ces 4 services, la location est soumise à la TVA.
Quel est le taux de TVA pour une location meublée ?
10 % en métropole pour l'hébergement para-hôtelier, 2,1 % en Corse et dans les DOM concernés, 5,5 % pour les EHPAD, 20 % pour les services annexes facturés séparément.
Mon Airbnb est-il soumis à la TVA ?
Cela dépend de vos services : avec 3 des 4 prestations para-hôtelières, oui (10 %, sauf franchise en base sous 85 000 €). Avec une simple remise des clés, sans ménage ni linge, vous restez exonéré.
Qu'est-ce que la franchise en base pour une location meublée ?
Dispense de collecter la TVA sous 85 000 € de recettes annuelles (93 500 € en cours d'année). En contrepartie, pas de TVA récupérée sur vos achats. Un projet 2026 envisage 37 500 €.
Puis-je récupérer la TVA sur l'achat d'un bien en location meublée ?
Oui si vous êtes assujetti : travaux, mobilier, charges. En résidence de services, récupération possible de la TVA à 20 % sur le bien neuf — contre 20 ans de conservation (reversement au prorata sinon).
La TVA s'applique-t-elle aux résidences étudiantes et seniors ?
Oui, le plus souvent : accueil, ménage et linge structurels = au moins 3 des 4 services (b bis, sans condition de durée), au taux de 10 % (5,5 % pour les EHPAD).
Quand la TVA est-elle exigible sur une location meublée ?
Comme pour toute prestation de services, la TVA est exigible à l'encaissement : chaque acompte versé par le voyageur déclenche la TVA correspondante, déclarée ensuite sur vos CA3.
Conclusion
La tva location meublée se résume à une question : votre prestation ressemble-t-elle à celle d'un hôtel ? Simple mise à disposition = exonération (art. 261 D, 4°), quel que soit le loyer. Avec 3 des 4 services para-hôteliers, vous entrez dans le champ de la TVA à 10 %, avec la franchise en base de 85 000 € pour les petits loueurs.
Bien pilotée, la tva location meublée n'est pas qu'une contrainte pour le loueur en meublé : c'est aussi un levier de rentabilité. En cas de doute — notamment avec les évolutions annoncées pour 2026 — un point avec votre expert-comptable ou votre service des impôts reste le meilleur investissement.